Was uns bewegt
Was uns bewegt
Demografische Entwicklung in Sachsen-Anhalt
Der VdW Sachsen-Anhalt hat in den vergangenen Jahren im Jahresbericht wiederholt auf die zunehmende Demografie-Problematik in Sachsen-Anhalt hingewiesen. Die zunehmende Schrumpfung und Veralterung der Bevölkerung ist ein bundesweites Problem – besonders stark ist diese allerdings in Sachsen-Anhalt. Unser Bundesland ist nach dem Stadtstaat Bremen das älteste Bundesland der Republik.
Im Vergleich dazu verzeichneten auch Thüringen und Sachsen eine alternde Bevölkerung. Thüringen zählte Ende 2025 rund 2,08 Millionen Einwohner, Sachsen etwa 4,03 Millionen. Während Thüringen ähnlich wie Sachsen-Anhalt von Bevölkerungsrückgang und Überalterung betroffen ist, konnte Sachsen seine Bevölkerungszahl in den vergangenen Jahren durch Zuwanderung und die wirtschaftliche Entwicklung der Ballungsräume Leipzig und Dresden stabiler halten.
Nach den aktuellen regionalisierten Bevölkerungsprognosen des Statistischen Landesamtes ist bis zum Jahr 2040 von einem weiteren Rückgang der Bevölkerung auszugehen. Gleichzeitig wird ein weiterer Anstieg des Anteils älterer Menschen erwartet. Die Prognosen basieren auf Annahmen zur Fertilität, Mortalität und Migration und zeigen eine fortschreitende Alterung der Bevölkerungsstruktur bei sinkender Gesamtbevölkerungszahl.
Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein deutliches Ost-West-Gefälle: Viele ostdeutsche Flächenländer – insbesondere Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern – stehen vor den Herausforderungen einer alternden und teilweise schrumpfenden Bevölkerung. Demgegenüber wachsen zahlreiche westdeutsche Länder sowie die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen vor allem durch nationale und internationale Zuwanderung. Insgesamt erreichte Deutschland Ende 2025 rund 83,5 Millionen Einwohner und konnte damit den natürlichen Bevölkerungsrückgang durch Migration weitgehend ausgleichen.
Was muss daraus resultierend nun die Konsequenz für den VdW Sachsen-Anhalt sein?
In Anbetracht der verheerenden Situation und der fehlenden Reaktion seitens der politischen Entscheider, sehen wir uns gezwungen unsere Kräfte zu bündeln und besonders mitteldeutsche Projekte weiter voran zu treiben.
Leerstand nach Landkreisen
| Gemeinde | Leerstand eigener Bestand |
| Dessau-Roßlau | 28,9 % |
| Landkreis Mansfeld-Südharz | 18,0 % |
| Burgenlandkreis | 18,0 % |
| Salzlandkreis | 17,4 % |
| Landkreis Stendal | 15,2 % |
| Landkreis Anhalt-Bitterfeld | 13,9 % |
| Landkreis Harz | 12,8 % |
| Börde | 9,1 % |
| Landkreis Jerichower Land | 7,0 % |
| Halle | 6,7 % |
| Saalekreis | 6,3 % |
| Magdeburg | 6,0 % |
| Altmarkkreis Salzwedel | 5,1 % |
| Landkreis Wittenberg | 3,2 % |
Besonders in den ländlich geprägten Regionen und schrumpfenden Städten bestehen nach wie vor hohe Leerstandsquoten. Spitzenwerte weisen Dessau-Roßlau (28,9 %), der Landkreis Mansfeld-Südharz sowie der Burgenlandkreis (jeweils 18,0 %) auf. Ursachen sind insbesondere der demografische Wandel, die anhaltende Bevölkerungsabnahme sowie veränderte Wohnraumbedarfe. Hinzu kommen Bestände, deren Modernisierung oder energetische Sanierung wirtschaftlich nur schwer darstellbar ist.
Demgegenüber verzeichnen die Oberzentren und nachfragestärkeren Regionen deutlich geringere Leerstandsquoten. Im Landkreis Wittenberg liegt der Leerstand bei 3,2 %, im Altmarkkreis Salzwedel bei 5,1 %, in Magdeburg bei 6,0 % und in Halle (Saale) bei 6,7 %. Die Zahlen verdeutlichen die unterschiedlichen wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen innerhalb Sachsen-Anhalts und unterstreichen die Notwendigkeit regional differenzierter Strategien zur Sicherung und Entwicklung der Wohnungsbestände.
Bezahlbarkeit des Wohnens
Die durchschnittlichen Betriebskosten haben sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich entwickelt. Während die kalten Betriebskosten seit 2020 moderat von 1,30 EUR/m² auf 1,59 EUR/m² gestiegen sind, unterlagen die warmen Betriebskosten deutlich stärkeren Schwankungen. Insbesondere die Auswirkungen der Energiepreisentwicklung führten im Jahr 2022 zu einem deutlichen Anstieg. Nach einer zwischenzeitlichen Entspannung im Jahr 2023 liegen die warmen Betriebskosten 2025 mit durchschnittlich 1,61 EUR/m² erneut auf einem hohen Niveau.
Die Entwicklung verdeutlicht, dass insbesondere die Energiekosten weiterhin einen maßgeblichen Einfluss auf die Wohnkosten haben. Gleichzeitig investieren die Mitgliedsunternehmen kontinuierlich in die Instandhaltung und energetische Modernisierung ihrer Bestände, um die Betriebskosten langfristig zu stabilisieren und die Belastung für die Mieterinnen und Mieter so gering wie möglich zu halten.
Kosten der Unterkunft
| KdU | KdU | Differenz | |
| Brutto kalt pro m² | Brutto kalt pro m² | ||
| Stichtag 04/23 | Stichtag 04/25 | ||
| Halle (Saale) | 7,03 | 7,61 | 0,58 |
| Magdeburg | 6,52 | 7,87 | 1,35 |
| Altmarkkreis | 5,54 | 5,94 | 0,40 |
| Anhalt-Bitterfeld | 6,38 | 6,71 | 0,33 |
| Börde | 5,79 | 6,49 | 0,70 |
| Burgenlandkreis | 6,00 | 6,42 | 0,42 |
| Dessau-Roßlau | 6,82 | 7,87 | 1,05 |
| Harz | 5,71 | 6,67 | 0,96 |
| Jerichower-Land | 6,51 | 6,76 | 0,25 |
| Mansfeld-Südharz | 8,16 | 6,62 | -1,54 |
| Saalekreis | 6,46 | 6,93 | 0,47 |
| Salzlandkreis | 5,98 | 6,54 | 0,56 |
| Stendal | 5,71 | 6,23 | 0,52 |
| Wittenberg | 6,31 | 6,68 | 0,37 |
Die kommunalen Wohnungsunternehmen leisten einen wesentlichen Beitrag zur Versorgung von Haushalten mit mittleren und geringen Einkommen. Damit die Übernahme der Kosten der Unterkunft (KdU) den tatsächlichen Gegebenheiten auf den Wohnungsmärkten entspricht, werden die örtlichen Angemessenheitsrichtlinien regelmäßig überprüft und angepasst.
Der Vergleich der durchschnittlichen KdU-Richtwerte (Bruttokaltmiete) zwischen 2023 und 2025 zeigt, dass die Angemessenheitsgrenzen in nahezu allen Landkreisen und kreisfreien Städten angehoben wurden. Besonders deutliche Anpassungen erfolgten in Magdeburg (+1,35 EUR/m²), Dessau-Roßlau (+1,05 EUR/m²) und im Landkreis Harz (+0,96 EUR/m²). Lediglich im Landkreis Mansfeld-Südharz wurde der Richtwert gegenüber 2023 abgesenkt (-1,54 EUR/m²).
Trotz der überwiegend positiven Entwicklung bleibt die Herausforderung bestehen, die Angemessenheitswerte regelmäßig an die tatsächlichen Verhältnisse auf den regionalen Wohnungsmärkten anzupassen. Nur so kann gewährleistet werden, dass Leistungsbeziehende angemessenen Wohnraum anmieten können und kommunale Wohnungsunternehmen ihren Versorgungsauftrag auch künftig verlässlich erfüllen.
Parlamentarischer Abend
1. Praxistaugliche Förderlandschaft
„Die Wohnungswirtschaft braucht eine auskömmliche, belastbare und verlässliche Wohnungsbauförderung.“
Fakten:
- Baupreissteigerung Bauwirtschaft in den letzten 5 Jahren - Wohngebäude insgesamt: +34,3 %
- Mietsteigerung in den letzten 5 Jahren (VdW/VdWg): +10,9 %
- Durchschnittsinvestitionen (VdW/VdWg): 530 Mio. € jährlich
- Kosten energetische Sanierung und 2. Sanierungswelle für den eigenen Bestand (VdW/VdWg): rund 18,7 Mrd. €!! Alleine nicht tragbar
Darum brauchen wir:
- praxisgerechte Auflagen und Förderbedingungen und Bereitstellung von gerechten Fördertöpfen
- -> langfristig planbare Förderprogramme – über eine Legislaturperiode hinaus
- realistische und kostenorientierte Mietobergrenzen und Sicherstellung von Kofinanzierungen etwaiger Bundesförderungen
- Abrissförderung und Konzentration auf Neubau und Umbau – damit bedarfsgerechtes Wohnen (z. B. Abbau von
- Barrieren, Aufzugsnachrüstung) bezahlbar bleibt2. Demografischer Entwicklung begegnen
2. Demografischer Entwicklung begegnen
„Sachsen-Anhalt ist besonders stark vom Bevölkerungsrückgang betroffen und deshalb auf funktionierende Konzepte und Maßnahmen angewiesen.“
Fakten:
- Rückgang der Bevölkerung in den letzten 10 Jahren: –5 %; Rückgang der Bevölkerung in den kommenden 10 Jahren: –14 %
- Entwicklung des Altenquotienten in den letzten 10 Jahren: von 41,3 auf 50,3 Jahren
- Kosten für den bedarfsgerechten Umbau des eigenen Bestands (VdW/VdWg): rund 22,1 Mrd. € daraus resultiert eine erforderliche Miete von mindestens 15,00 €/m²
Darum brauchen wir:
- Förderungen des barrierearmen/-freien Umbaus bzw. der Sanierung des Bestandes
- Neubau als wesentliche Säule für die Erfüllung der demografischen Anforderungen
3. Infrastrukturen stärken und Landesentwicklung vorantreiben
„Die Attraktivität Sachsen-Anhalts – insbesondere im ländlichen Raum – wächst entscheidend, wenn wir die zentralen Standortfaktoren konsequent stärken und gezielt weiterentwickeln.“
Fakten:
- etwa 80 % der Bevölkerung Sachsen-Anhalts lebt auf dem Land
- Mieten außerhalb der Großstädte: 5,55 €/m² und damit rund 10 % geringer als die Mieten in Magdeburg und Halle (Saale)
Darum brauchen wir:
- Stärkung und Ausbau der öffentlichen Infrastrukturen - um Umland neben günstiger Miete als Wohnort attraktiv zu machen
- leistungsfähiges Netz von Bus- und Schienenangeboten für den Nah- und Fernverkehr sowie eine ausgebaute und stabile IT-Infrastruktur
4. Soziale Stabilität in Zukunft sichern
„Ohne Beteiligung der Kommunen und der Landespolitik sind eine wertvolle Quartiersentwicklung und stabile Nachbarschaft nicht möglich.“
Fakten:
- Durchschnittsmiete 2025 (VdW/VdWg): 5,79 €/m²
- sozialorientierte Wohnungsunternehmen tragen maßgeblich zur Entwicklung der Quartiere bei
- soziale Vermieter übernehmen wesentliche Aufgaben für die Belange der Mieterschaft: Förderung von sozialem Zusammenhalt, Einsamkeitsprävention, soziales Engagement etc.
- soziale Durchmischung ist wichtiger Faktor für die Vermeidung von Ghettoisierungen innerhalb der Quartiere
Darum brauchen wir:
- Unterstützung der Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsgesellschaften als sozialorientierte Wohnungsunternehmen
- gemeinsame Planung von Stadt- und Quartiersentwicklungen
- Berücksichtigung der Kostenstrukturen der Wohnungswirtschaft bei der Festsetzung von Wohngeld und KdU (Kosten der Unterkunft)
Kommunalfinanzen und Haushaltskonsolidierung
Mit Blick auf die angespannte finanzielle Lage der Kommunen bedarf es dringlich einer Stärkung der Kommunalfinanzen. Die aktuelle Verschuldung der Kommunen in Sachsen-Anhalt von EUR 3,40 Mrd. muss abgebaut und die laufenden Aufgaben der Kommunen auskömmlich finanziert werden. Der Bund muss Gesetze, die im Sozialhaushalt zu Belastungen der Kommunen führen, künftig auch finanzieren und schon aufgelaufene Belastungen ausgleichen. Ohne diesen finanziellen Ausgleich müssen Kommunen freiwillige Leistungen wie Sozial- und Quartiersmanagement nicht oder nur eingeschränkt leisten. Zudem sind sie immer weniger in der Lage, die kommunalen Eigenbeiträge in der Städtebauförderung zu leisten, was Investitionen weiter erschwert. Die im Rahmen der Haushaltskonsolidierungen von Halle/Saale und Magdeburg geforderten Ausschüttungen der Wohnungswirtschaft in Millionenhöhe
schwächen die Investitionskraft der Unternehmen zusätzlich und die notwendige energetischen und generationengerechte Modernisierung der Bestände wird erschwert.
Finanzierungssaldo der öffentlichen Hand:
Was bewegt unsere Mitglieder?
„Der Leerstand ist kein Randproblem, sondern eine existenzielle Zukunftsfrage für Dessau-Roßlau und seine Funktion als Oberzentrum. Wir kämpfen mit Abwanderung, der Anziehungskraft starker Metropolregionen, einem überlasteten kommunalen Haushalt und einer Fördermittelpolitik des Landes, die den Herausforderungen nicht gerecht wird. Mit über 30 Prozent Leerstand bei der DWG und erheblichem Instandhaltungsbedarf stehen wir vor gewaltigen Aufgaben. Wer unsere Städte stärken will, muss jetzt handeln – mit echtem politischem Willen, klaren Entscheidungen und verlässlicher Förderung.“
Thomas Florian, Geschäftsführer DWG Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH
"Ländliche Regionen verzeichnen zunehmend Schwierigkeiten bei der Rekrutierung von qualifiziertem Personal. Neben der Ausbildung der eigenen Fachkräfte setzten wir auch auf die Aus- und Weiterbildung von Quereinsteigern.
Aus den zunehmenden Gesetzes- und Verordnungsanforderungen erwächst jedoch aufgrund der kleinen Teams ein steigender Effizienzdruck.
Daher ist die Identifikation passender Talente und deren Verwurzelung in den Unternehmen die größte Herausforderung."
Daniela Kock, Geschäftsführerin BWZ- Bau- und Wohnungsgesellschaft mbH Zerbst
"Die zunehmende Komplexität von Prozessen und Systemen stellt eine wesentliche Herausforderung bei der digitalen Transformation dar. Hierbei gilt es, die Gemengelage aus technologischen, rechtlichen und organisatorischen Ansprüchen aufzulösen. Mitarbeiter und Führungskräfte müssen motiviert, mitgenommen und geschult werden. Daten- und Cybersicherheit, Datenschutz und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften werden meist durch große Anbieter verlässlicher gewährleistet, was jedoch zu einer größeren Abhängigkeit von einzelnen Anbietern führt."
Elke Schächtel, Geschäftsführerin Wohnungsbau-GmbH Oebisfelde
„Die Wohnungswirtschaft in Sachsen-Anhalt steht bei Energieeffizienz und Nachhaltigkeit vor besonderen Herausforderungen. Moderate Mieten, demografischer Wandel und Leerstände begrenzen die wirtschaftlichen Spielräume, während gleichzeitig hohe Investitionen in energetische Sanierung, altersgerechten Wohnraum und Quartiersstrukturen erforderlich sind. Nachhaltigkeit muss daher ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte verbinden. Für das Gelingen der Energiewende in der Wohnungswirtschaft braucht es daher differenzierte politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, die die Realitäten strukturschwächerer Regionen stärker berücksichtigen. Bundeseinheitliche Anforderungen ohne regionale Differenzierung werden den Herausforderungen der vorhandenen Mikrolagen in Sachsen-Anhalt nicht gerecht.“
Robert Detsch, Betriebsleiter Wohnungswirtschaft Bad Dürrenberg
Gebäudeenergiegesetz wird Gebäudemodernisierungsgesetz
Der VdW sieht im Referentenentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes einen Ansatz, der den Handlungsspielraum in der Wärmewende erweitert. Die Abkehr von starren Vorgaben wird als notwendig angesehen, um unterschiedlichen Gebäudestrukturen im Mietwohnungsbestand gerecht zu werden.
Gleichzeitig bestehen weiterhin große Unsicherheiten bei der wirtschaftlichen Umsetzung und der rechtlichen Ausgestaltung. Der Entwurf enthält nach wie vor zahlreiche Detailregelungen und Nachweispflichten, die den angestrebten Abbau von Komplexität bislang unmöglich machen. Zudem bleiben wesentliche Rahmenbedingungen für Fernwärme und Wärmeliefermodelle sowie für den Einsatz klimaneutraler Energieträger unklar. Ein Zustand, den die kommunale Wohnungswirtschaft aus Sachsen-Anhalt massiv einschränkt.
Aus Sicht des VdW ist entscheidend, dass die gesetzlichen Vorgaben einen praktikablen und bezahlbaren Weg eröffnen, der auf realistischen Effizienzanforderungen im Gebäude und einer schrittweisen Dekarbonisierung der Wärmeversorgung basiert. Diese kann nur erfolgen, wenn der Prozess klar beleuchtet und die Kosten sinnvoll verteilt werden. Andernfalls kann der Wohnraum nicht weiter bezahlbar angeboten werden, was in Kombination mit der demografischen Entwicklung verheerend wäre.